Immer Ärger mit den Betriebskosten

03 Hausmeister 113485011 XSAlle Jahre wieder ist die Betriebskostenabrechnung ein unliebsames Thema für Vermieter und Mieter. Und immer wieder dreht sich der Streit um dieselbe Position, nämlich um die Hausmeisterkosten. Die Mieter müssen längst nicht alle Tätigkeiten des Hauswarts tragen. Um die Weiterbelastung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung zu regeln, sind Vertrag, Leistungsverzeichnis und Stundenzettel die beste Basis, ist unsere Hausverwaltung überzeugt.

Richtwerte stehen im Betriebskostenspiegel

03 Text BetriebskostenspiegelDer vom Mieterbund erstellte Betriebskostenspiegel gilt als Richtwert für die Höhe der Betriebskosten. Darin werden 20 Positionen von Grundsteuer über Kosten für Heizung und Warmwasser bis zur Müllabfuhr unterschieden. Der Betriebskostenspiegel für Nordrhein-Westfalen weist für Hausmeisterkosten einen monatlichen Betrag von 0,21 Euro pro Quadratmeter aus. In der jährlichen Betriebskostenabrechnung für eine 80 Quadratmeter große Wohnung schlagen die Hausmeisterkosten demnach mit etwa 200 Euro zu Buche.

Der tatsächlich an den Hausmeister-Service gezahlte Betrag dürfte deutlich höher sein, denn die Mieter müssen nicht alle Arbeiten bezahlen.

Diese Leistungen zahlt der Eigentümer

Viele Hausmeister erledigen kleinere Instandhaltungsarbeiten, übernehmen Schönheitsreparaturen oder betreuen Mieterwechsel. Für Aufgaben dieser Art zahlt der Eigentümer aus eigener Tasche. Insbesondere die folgenden Leistungen sind nicht umlagefähig:

  • Beauftragung und Überwachung von Handwerkern
  • Kleinreparaturen, Kontrolle von Lampen und Auswechseln von Glühbirnen
  • Entgegennahme von Mängelanzeigen sowie Mitteilungen an die Hausverwaltung bei besonderen Vorkommnissen
  • Verkauf von Waschmünzen und Entleerung von Münzautomaten
  • Überprüfung der Hausordnung
  • Verteilung von Schreiben an die Mieter und Abhalten von Mietersprechstunden
  • Wohnungsbesichtigung

Für diese Arbeiten zahlt der Mieter

Kontrollaufgaben im Objekt, Reinigung und Winterdienst gehören zur typischen Leistungsbeschreibung von Hausmeistern. Diese und zum Beispiel die folgenden Aufgaben sind umlagefähig, für sie zahlt der Mieter:

  • Reinigungsdienst innen und außen
  • Gartenpflege und Grünschnitt
  • Überprüfung der Haustechnik
  • Bedienung und Überwachung der Heizungsanlagen
  • Pflege und Überwachung der Tiefgaragenanlage und der Hoffläche
  • Müllentsorgung
  • Notdienst

Aller guten Dinge sind drei: Vertrag, Leistungsverzeichnis, Stundenzettel

Die Aufteilung zwischen umlage- und nicht umlagefähigen Kosten ist für Mieter nicht ohne weiteres nachvollziehbar. Die Differenzierung wird umso schwerer, wenn der Hausmeister bei einem Besuch vor Ort Aufgaben aus beiden Bereichen erledigt.

Die Beweislast liegt beim Vermieter: Er muss in der Betriebskostenabrechnung die Hausmeisterkosten korrekt aufteilen und im Streitfall den Nachweis über die Höhe der umlagefähigen Kosten erbringen. Denn nicht nur das Leistungsverzeichnis des Hausmeisters ist für die Abrechnung maßgebend, sondern die tatsächlich geleisteten Arbeiten.

„Wir gehen auf Nummer sicher und schließen mit jedem Hausmeister einen Vertrag über die Arbeiten, deren Kosten umlagefähig sind. Ein detailliertes Leistungsverzeichnis legt für jedes einzelne unserer Objekte individuell fest, welche Aufgaben der Hausmeister in diesem Rahmen übernimmt“, erläutert Stefan Gessner, der als Geschäftsführer der KOCH Hausverwaltung auch die ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung verantwortet. "Für nicht umlagefähige Kosten, zum Beispiel für den immer wieder gern zitierten Austausch von Leuchtmitteln,  erhalten wir eine getrennte Rechnung. Außerdem muss jeder Rechnung ein Stundenzettel beigefügt sein, der auch später noch nachvollziehbar macht, wann der Hausmeister welche Aufgaben erledigt hat."

Der spätestens bis zum 31. Dezember anstehenden Betriebskostenabrechnung für 2015 sieht Gessner gelassen entgegen. "Wir legen größten Wert auf genaue und rechtssichere Abrechnungen, das erkennen auch die Mieter und die Mietervertretungen. Die Zahl der Widersprüche ist bei uns im Haus seit Jahren rückläufig.“

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